Парадокс контроля: почему миллионы рублей уходят из жилого фонда?

IMG_8698

Статья «Кто расплачивается за штрафы жилинспекции»  вызывает массу вопросов не только у собственников, но и у специалистов. Напомним, речь шла о том, куда идут штрафы надзорных органов и есть ли от них польза жителям многоквартирного дома (МКД). Автор российского портала «Бурмистр.ру» Юрий Кочетков ответил категорично: жители только теряют от штрафов. Директор региональных проектов орловской Первой городской управляющей компании Борис Кичкин уверен — проблема контроля в ЖКХ требует серьезного обсуждения.

Представьте такую картину: врач-хирург проводит операцию, за этим внимательно наблюдают государственный инспектор (филолог по профессии) и общественный контролер (мастер-парикмахер). «Стоп! — командует инспектор в самый ответственный момент. – Я тут просмотрел договор пациента и вижу, что в реквизиты вкралась грамматическая ошибка, займитесь устранением выявленных недостатков». «Да-да, — поддерживает общественный контролер. – И прическа у оперируемого растрепалась, поправить надо». Смех смехом, а если серьезно, то примерно так сейчас во многом выглядит деятельность надзорных органов в отношении управляющих компаний.

— Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, — напоминает Борис Кичкин. – Его эксплуатация требует знаний, которыми обладают работники строительных и инженерно-технических специальностей. Такие работники есть в управляющих компаниях. А вот сотрудники контрольных и надзорных органов нередко такой квалификацией не обладают. Чаще всего профессиональные требования к сотруднику ГЖИ – это любое высшее образование. Только в двух регионах нашей страны мне удалось найти в качестве обязательного требования наличие инженерно-строительной специальности. И в муниципальный контроль также, насколько мне известно, не отбирают строителей. Возникает вопрос: кто проверяет?

— Но ведь работники ГЖИ могут при необходимости привлечь к проверке специалистов?

— Да, могут. Но на практике факты таковы: по нашим данным, в 2016 году 72% требований в предписаниях ГЖИ и муниципального контроля касались ремонта различных малозначительных элементов внутреннего благоустройства здания. В то время как основными проблемами жилого фонда, исходя из заявок жителей в УК, были: электрика (24%), лифтовое хозяйство (12%) и отопление (10%), канализация. Проблемы элементов внутреннего благоустройства здания (испорченные рамы, разбитые стекла, форточки, перила, окраска стен подъездов) среди всех заявок занимают лишь 7%.

О чем это говорит? О том, что предписания основаны на визуальной оценке проверяющих без фактического анализа проблем конкретного МКД. То есть пришла плановая проверка, осмотрели, нашли недостатки – вынесли предписание. Это и понятно, ведь задача чиновника – провести плановую проверку или закрыть жалобу. То есть как максимум разрешить конфликт, но не саму проблему.

— Проблемы элементов внутреннего благоустройства — это ремонт подъездов, ступенек и козырьков, покраска стен, потолков. Что ж в этом плохого?

— Хорошо поставить новый козырек или отремонтировать подъезд. Но если не хватает средств на ремонт кровли, что нужно делать в первую очередь? При существующем в Орле минимальном тарифе на содержание жилья многоквартирные дома живут в условиях жесткого дефицита средств, вот и приходится выбирать. Для этого и разрабатываются основанные на заявках жителей и заключениях специалистов планы работ по содержанию и текущему ремонту МКД. Но эти планы стало сложно выполнять из-за огромного количества предписаний контролирующих органов. Получается, планы составлять не надо — придут проверяющие и заставят делать то, что неактуально. И попробуй не исполни, такой парадокс.

Мы посмотрели, во что же обходятся трудозатраты на исполнение всех этих поручений. По группе компаний Первой городской в 2016 году на это ушло 13 тысяч 984 человеко-часа. Это работа квалифицированных специалистов, инженерно-технических работников, которых оторвали от выполнения плановых работ и аварийных заявок. При этом из 879 предписаний, выставленных по нашей группе компаний в 2016 году, только 169 требовали проведения фактических работ на домах. По результатам предписаний было вынесено семь штрафов, взыскано 570 тысяч рублей. То есть это деньги, которые были сняты с содержания домов.

— Борис Константинович, бытует мнение, что штраф – это крайняя мера, что он выносится только, когда нерадивая УК не хочет устранять выявленные недостатки…

— На практике это не совсем так. К примеру, ряд предписаний не учитывает сезонность работ. Так, в феврале в адрес разных УК были вынесены предписания, которые обязывают произвести покраску наружных труб газопроводов. Срок выполнения этих предписаний завершается в марте, но, скажите мне, кто выполняет наружные покрасочные работы под снегом и дождем, в холода? Как минимум для этого нужны специальные дорогостоящие материалы, то есть не в сезон эти работы обойдутся втридорога. Не говоря уже о том, что вопрос о принадлежности наружных газопроводов к сфере деятельности УК вообще спорный, он сейчас рассматривается в арбитражном суде Орловской области. Штраф в 250 тысяч рублей на УК могут наложить, например, за «неверное раскрытие информации», то есть ошибку на сайте. Мы оспариваем вынесенные штрафы в судебном порядке, но это долгий процесс.

— Тогда вопрос: как быть с жалобами граждан, ведь нередко есть на что жаловаться?

— Я думаю, в идеале нужно бы считаться с профессионалами и опираться на факты. Поступает обращение, допустим, сделать ремонт в подъезде №2. Первое, что должен сделать проверяющий, это выяснить, насколько критично для дома такое требование. В УК вполне мотивированно могут разъяснить, сколько средств имеется на счету дома, какие работы нужно выполнить в первую очередь для поддержания общего технического состояния (ремонт кровли, домовых сетей, замена труб и т. п.) и как повлияют затраты на ремонт подъезда на сроки выполнения этих работ. Но на деле сегодня при проверке необязательно даже ставить в известность управляющую компанию! К сожалению, во многих регионах такой контроль со стороны надзорных органов, подчиненных местным и региональным властям, приводит к элементарному сведению счетов с неугодными компаниями.

— Так в чем же состоит парадокс той системы контроля в ЖКХ, которая действует сегодня?

— Проблема не была бы столь острой, если бы на обслуживании в УК находились только новостройки. Но, как мы знаем, большинство многоквартирных домов в Орле были построены 40 и более лет назад. Есть дома, состояние которых мы оцениваем близко к критическому. Есть дома, остро нуждающиеся в капитальном ремонте. Поэтому часто вопрос грамотного и планомерного ремонта – это буквально вопрос нормального функционирования здания и условий проживания в нем, вопрос «жизни и смерти» МКД. Парадокс в том, что такому планомерному обслуживанию сегодня препятствуют те органы, которые по определению должны работать на улучшение качества жизни в МКД.

Эта проблема существует на уровне всей страны. По данным того же «Бургомистр.ру», на основе изучения данных о деятельности ГЖИ в регионах, в 2015 году в Ростовской области УК заплатили 18 млн рублей штрафов, УК Курганской области – 16 млн рублей, а в Новосибирской – 24 млн рублей. Думаю, в 2016 году эти суммы выросли значительно. Вот и представьте, какие деньги снимаются с содержания нашего далеко не нового жилого фонда и уходят в бюджеты.